True Real Estate · Інвестиційний аналіз

Порівняння готових вілл на Балі

Структурний розбір і ефективність кожного активу на дистанції 5, 10 і 15 років. Підготовлено для Наталії.

Джерело цифр (0–5 років): порівняльна таблиця True RE · знімок 03.07.2026 · курс USD/IDR 17 961 · 10–15 років — проєкція Jarvis (допущення нижче, регулюються)
Підсумок

Хто ефективніший на кожному горизонті

Ефективність = сукупна дохідність на вкладений капітал: накопичена оренда + зміна вартості з урахуванням decay лізхолду. У реалістичному сценарії рік 5 заякорений на цифри таблиці True RE, 10–15 років — проєкція. Перемкніть сценарій оренди вгорі — числа перераховуються. Головне — як зростає розрив з горизонтом.

Горизонт 5 років · сукупна дохідність
1Our Place — Pandawa54.2%
2ASAI — Jimbaran13.5%
Лідер: 1.54× капіталу · 10.8%/рік · залишок лізхолду 52 р.
Горизонт 10 років · сукупна дохідність
1Our Place — Pandawa131.3%
2ASAI — Jimbaran50.0%
Лідер: 2.31× капіталу · 13.1%/рік · залишок лізхолду 47 р.
Горизонт 15 років · сукупна дохідність
1Our Place — Pandawa219.7%
2ASAI — Jimbaran79.0%
Лідер: 3.20× капіталу · 14.6%/рік · залишок лізхолду 42 р.
Реалістичний сценарій = базові цифри таблиці True RE. Рік 5 заякорений рівно на джерело.
Головний графік

Ефективність активу на дистанції

Кожна лінія — один офер від моменту вкладення до 15 років. Перемкніть метрику, щоб побачити гроші, дохідність і вплив лізхолду.

0%50%100%150%200%250%151015Год от момента вложенияASAI — JimbaranOur Place — Pandawa
Сукупна дохідність на вкладений капітал наростаючим підсумком. Лідер відривається з горизонтом — довгий лізхолд + висока оренда.
Проєкція Jarvis розрахунок

Зведення 5 / 10 / 15 років

Рік 5 — рівно з таблиці True RE. 10 і 15 років — приріст: індексована оренда плюс зміна вартості з урахуванням decay лізхолду. Зеленим — найкращий у рядку.

ПоказникASAI — JimbaranOur Place — Pandawa
Через 5 років (якір — таблиця-джерело)
Сукупна оренда$131 572$149 520
Вартість перепродажу (нетто)$310 303$347 745
Сукупна дохідність13.5%54.2%
Середня %/рік2.7%10.8%
Мультиплікатор капіталу1.13×1.54×
Через 10 років (проєкція)
Сукупна оренда$284 100$322 855
Вартість перепродажу (нетто)$285 548$398 173
Сукупна дохідність50.0%131.3%
Середня %/рік5.0%13.1%
Мультиплікатор капіталу1.50×2.31×
Через 15 років (проєкція)
Залишок лізхолду, років6 р.42 р.
Сукупна оренда$460 922$523 797
Вартість перепродажу (нетто)$210 418$453 529
Сукупна дохідність79.0%219.7%
Середня %/рік5.3%14.6%
Мультиплікатор капіталу1.79×3.20×
Компоненти «оренда» і «resale» показані для прозорості; заголовна дохідність за 5 років — консервативна цифра компанії (її «загальний прибуток» враховує внутрішні коригування графіка оплати), тому сума компонент може виглядати вище. На горизонті 10–15 років короткий лізхолд проявляє себе найсильніше — це видно за рядком «залишок лізхолду» і графіком Resale.
Джерело з таблиці True RE

Дані 5 років — як у таблиці

Дослівно з порівняльної таблиці, без перерахунку. Це якір, відносно якого побудована проєкція.

ПоказникASAI — JimbaranOur Place — Pandawa
ЛокаціяJimbaranPandawa
Тип/термін володінняЛізхолд до 2047 року + продовження до 90 роківЛізхолд 27 років + 30 років продовження
ЗдачаЗдано (2022)Здано (2025)
Площа, м²200 м²101 м²
Ціна юніта$350 000$290 000
Спец-ціна (100%)——
Ціна за м²$1 750$2 871
Перший внесок100.0% · $350 000100.0% · $290 000
ADR / заповнюваність$286 · 57.0%$168 · 86.0%
Чиста оренда/міс$1 866$2 390
Річний ROI6.4%9.9%
Окупність з інвестування15.6 р.10.1 р.
Точка виходу за 5 років$319 900$358 500
«Капіталізація»91.4%123.6%
Прибуток від оренди за 5 років$131 572$149 520
Загальний прибуток за 5 років$47 089$157 075
Дохідність за 5 років13.5%54.2%
Середня %/рік2.7%10.8%
Управляюча компаніяASAI ManagementIJI Management
Структурний розбір

Кожен офер окремо

Параметри, сильні сторони та ризики через призму перевірки True RE (лізхолд, УК, частка інвестора, локація, терміни).

ASAI Village — Вілла Е3
Jimbaran · Лізхолд до 2047 року + продовження до 90 років
Ціна / спец
$350 000 / —
Площа · ціна м²
200 м² · $1 750
ADR · OCC
$286 · 57.0%
Річний ROI
6.4%
Здача · внесок
Здано (2022) · 100.0%
УК
ASAI Management
Дохідність 15 років · сер/рік
79.0% · 5.3%
Залишок лізхолду (15 років)
6 років
Сильні сторони
+ Найбільша площа в порівнянні — 200 м² (вілла повного метражу)+ Найнижча ціна за м² у наборі — $1 750+ Вже здана в експлуатацію (2022) — готовий об'єкт, без ризику будівництва
Ризики (призма True RE)
! Найнижча дохідність за 5 років у наборі — 13.45% (2.69%/рік у середньому)! Найдовша окупність з інвестування — 15.6 років! Лізхолд формально до 2047 року (~21 рік), продовження до 90 років не зафіксоване договором на повний термін — трактовано консервативно
Лізхолд до 2047 року + продовження до 90 років — опція продовження до 90 років є, для розрахунку не врахована — повний термін не гарантований.
Our Place — White Residence — Вілла 231
Pandawa · Лізхолд 27 років + 30 років продовження
Ціна / спец
$290 000 / —
Площа · ціна м²
101 м² · $2 871
ADR · OCC
$168 · 86.0%
Річний ROI
9.9%
Здача · внесок
Здано (2025) · 100.0%
УК
IJI Management
Дохідність 15 років · сер/рік
219.7% · 14.6%
Залишок лізхолду (15 років)
42 років
Сильні сторони
+ Найвища дохідність за 5 років у наборі — 54.16% (10.83%/рік у середньому)+ Найкраще заповнення в наборі — 86%+ Найкоротша окупність з інвестування — 10.1 років
Ризики (призма True RE)
! Найкоротший базовий лізхолд у наборі — 27 років (продовження 30 років договірне, не гарантоване)! Найвища ціна за м² у наборі — $2 871! УК IJI Management — не входить до whitelist True RE
Лізхолд 27 років + 30 років продовження — 27 базових + 30 років продовження (договірна опція).
Методологія та застереження. Цифри 0–5 років — з порівняльної таблиці True RE (знімок 03.07.2026), не змінювалися. Показники 10 і 15 років у джерелі відсутні — це проєкція Jarvis за прозорою моделлю: рік 5 заякорений рівно на цифри таблиці (дохідність і вартість виходу компанії не змінювалися); далі до нього додається індексована оренда за роки 6–N і зміна вартості перепродажу. Вартість рахується як зростання капіталу після 5 років, помножене на коефіцієнт залишку лізхолду (1−(1+k)^−t): чим коротший залишок терміну — тим сильніше просідає вартість. «Середня %/рік» — накопичена дохідність ÷ термін (не складний відсоток). Сценарій оренди у джерелі не заданий (один набір завантаження/ADR) — змодельований Jarvis як множник на чисту операційну оренду: реалістичний = таблиця (×1.00), песимістичний −18% (завантаження до ринкового мінімуму Балі ~65%, ADR −5%), оптимістичний +12% (стійкий високий сезон, ADR +7%); сценарій рухає оренду і дохідність року 5 через її вагу, зростання вартості капіталу задається окремим повзунком. Модель не враховує: податкові режими при перепродажу, валютний ризик IDR, точкові ризики будівництва та УК, форс-мажор ринку. «Право продовження» та продовження термінів — договірна опція, не гарантія: режим «Тільки база» показує песимістичний сценарій без продовження. Це інструмент для розмови go/no-go, не інвестиційна рекомендація. Рішення — за власником.

True Real Estate · «True» = правда, навіть якщо вона погіршує картину. Усі допущення видні й регулюються вище.